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暧昧监管层谁制造上海二套房贷政策迷局

2019-11-10 来源:上海租房网

  今年6月来,二套房贷“收紧”的消息不断见诸媒体,官方辟谣消息也层出不穷。

  最新曝出的消息是:上海“二套房贷”利率将由原先的“按基准利率上浮10%”,下调为“按基准利率打八五折(即下调15%)”。换而言之,这次是“放松”,不是“收紧”。

  可上述报道紧接着转述相关人士的话说,这也是收紧,因为此前二套房贷利率最低可以打到7折。不出意料,这一消息迅速被监管部门“毫无新意”地否认。按上海银监局说法,压根没这件事,二套房贷依旧按老规矩办,首付不低于四成,利率上浮10%。

  又是一个让人迷糊的“文字游戏”。真相究竟如何?

  暧昧的监管层

  根据监管部门2007年制定的政策,二套房贷款首付比例不得低于40%,利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这一切在去年10月份发生改变,2008年10月22日,央行发布房贷新政,自10月27日起,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。紧接着,2008年12月21日,《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕1 1号,下称1 1号文)明确,“对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。 ”这被普遍视作二套房贷正式放松的标志。

  可无论是央行还是银监会,均未就1 1号文中利率“合理确定”出台相关解释,银行的理解也随之分化,有银行实施了对重点客户的利率优惠,有银行则一直坚持普遍优惠政策。

  今年初,部分地方银监局出台的通知,更是只强调“首付不低于四成”,并未提及利率问题。这进一步强化了外界关于“利率可由银行自主确定”的印象。

  但到了6月19日,银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

  7月,在银监会第三次经济金融形势通报会上,银监会主席刘明康强调,“严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,尤其是“对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。”

  虽然监管部门、银行均明确未曾改变过二套房标准,但在实际操作中,二套房贷利率7.5折、7.2折,乃至比照首套住房的7折优惠均屡见不鲜。

  面对暧昧的监管层,不少银行人士也犯“迷糊”。根据他们的说法,监管层没有直接明确,总行也大多将权限下放到分行,对“二套房贷”只能是摸着石头过河。

  传闻多来自中介

  监管层“沉默”,银行“迷糊”,掌握着绝大多数二套房贷客户资源的中介机构,俨然成了各类传言的主角。

  建行此前被传暂停二套房贷业务,消息来源正是中介。据熟知内情的人士介绍,中介之所以放出该消息,是因为建行在部分支行尝试取消对中介的返佣,有些中介自然就“宣布”建行的二套房贷业务“暂停”。

  据介绍,银行正逐步压缩佣金比例,这类做法在眼下信贷高增长的情况下并不罕见。于是,也就有了“从某天开始二套房贷要收紧,中介机构正在加班加点工作,以赶在收紧前申请贷款”之类的。此类催着购房者赶紧办贷款,对中介而言好处很直接,可以在银行降低返佣前多办几张单子,赚取相对较高的返佣。

  所谓返佣,是银行付贷款佣金拉拢中介的手段。

  “在二套房贷优惠问题上,其他银行能做,你不能做,客户就会被中介介绍到其他银行,结果所有银行都给优惠。”一银行信贷人士说,尽管此前上海银行同业公会曾协商确定给中介的返佣最高不能超过0.5%(即贷款总额的0.5%),但这个不具约束力的协商结果在激烈的竞争下成了一纸空文,有的银行返佣率甚至达1.6%。

  “为何如此?因为对于购房者而言,选择哪家银行无所谓,关键是优惠给得多,另外一个重要因素则是中介推荐谁,客户一般就会选谁?”上述人士说。

  归根结底,此类出自中介的传言之所以会被广为传扬,一切源自信息的不透明、不对称。监管机构对于传闻一般保持缄默,银行也不愿轻易开口。作为利益攸关者,也惟有中介肯说话。

  房贷利率该怎么定

  “二套房贷”真的需要指定利率么?在公司贷款乃至个人信用贷款利率均可自由浮动(最低基准利率的9折,最高4倍)的当下,为何二套房贷还必须坚持高利率,如果出于是控制风险的要求,那么首付四成的规定似乎已足够应付,高利率与风险控制似乎没有那么紧密的联系。

  “没有证据表明,购置首套住房的客户比购置第二套房的客户更优质,关键是要控制投资多套房的客户,以及防止作假。”一位银行风险管理部门人士称,没有理由一定要给首套房客户利率7折优惠,二套房利率必须上浮。

  话题自然延伸到利率市场化等问题:银行此前对于二套房贷实施的利率打折行为,似乎更符合利率市场化这一改革要求。

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